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• 137****8973

  企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
  
  （一）投資性房地產(chǎn)開始自用。
  
  （二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。
  
  （三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。
  
  （四）自用建筑物停止自用，改為出租。
  
  
  
  擴(kuò)展資料
  采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以該轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值和原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

  查看全文↓ 2019-03-31 20:25:35
• 135****6276

  投資房地產(chǎn)市場的方式很多。大體可分為實(shí)物投資和金融投資。金融投資主要是指房地產(chǎn)投資券、房地產(chǎn)證券和住房貸款抵押貸款證券等。通常我們所說的房地產(chǎn)投資主要是指實(shí)物投資，同房地產(chǎn)開發(fā)商不同。房地產(chǎn)商的投資行為是一種職業(yè)，基本上資金都比較巨大，不是一般投資者能問津的。房產(chǎn)實(shí)物投資也有不同的模式，各有優(yōu)劣。
  
  1.直接投資購置住房
  
  用現(xiàn)金或分期付款的方式直接從房產(chǎn)主或房地產(chǎn)開發(fā)商那里購買房屋，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取利潤。多數(shù)投資者選擇這種方式進(jìn)行投資的原因是：
  
  （1）由于是獨(dú)自投資，因此決策自由度比較大，投資者可以針對市場的變化情況采取緊急措施

  查看全文↓ 2019-03-31 20:25:31
• 157****1598

  地產(chǎn)開發(fā)商模式
  
  地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，**后獲取開發(fā)利潤的模式。從本質(zhì)上講，地產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別?？赏ㄟ^以下三種方式盈利：
  
  1.1物業(yè)出售
  
  即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上。
  
  1.2物業(yè)出租
  
  即通過持有的方式對物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。
  
  1.3提供服務(wù)
  
  即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在專業(yè)分工越來越細(xì)化的時(shí)代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。
  
  產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式
  
  產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式其也是我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域**早實(shí)踐PPP模式的開發(fā)商，主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲利，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其**大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其**大的土地一級開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運(yùn)營，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等非稅收入以及地方財(cái)政可以支付的專項(xiàng)收入也是其土地一級開發(fā)收入來源；土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時(shí)具備以下三大能力：
  
  2.1政府談判能力
  
  產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)都必須與政府進(jìn)行多輪談判，難度十分巨大。
  
  2.2區(qū)域規(guī)劃能力
  
  產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進(jìn)行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要。
  
  2.3資金募集能力
  
  產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動(dòng)輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必須綜合運(yùn)用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資卷、債權(quán)融資、上市融資等多種融資手段，構(gòu)建強(qiáng)大的資金募集能力。
  
  產(chǎn)業(yè)投資商模式
  
  產(chǎn)業(yè)投資商模式是國內(nèi)**早實(shí)行“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商可通過三種方式盈利：
  
  3.1園區(qū)運(yùn)作模式
  
  園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益。
  
  3.2資本運(yùn)作模式
  
  產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式。
  
  3.3基金管理模式
  
  作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會(huì)募集資本的能力，一般與基金管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、有無政府引導(dǎo)基金兜底、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的營銷能力等因素有關(guān)；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的能力，該能力可通過組建高質(zhì)量、經(jīng)驗(yàn)豐富的基金管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)。

  查看全文↓ 2019-03-31 20:25:27

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)如何投資?如何選擇合適的房產(chǎn)投資模式？
  答

  獲得多少利益要看你出售多少錢！ 我就是做一手商業(yè)地產(chǎn)的投資的 我可以很客觀的告訴你，房地產(chǎn)不是股票，不是今天買明天賣就能賺錢的！ 房產(chǎn)投資屬于一種相對穩(wěn)定的投資，具有相對高的投資回報(bào)率和很強(qiáng)的抵御通貨膨脹的能力，但是缺點(diǎn)就是周期長，也不會(huì)像股票隨時(shí)都可以拋！ 地產(chǎn)的投資需要中長期的投資，因?yàn)樗緛砭褪腔ìF(xiàn)在的錢買未來的價(jià)值，如果是商鋪的話年限越久，價(jià)值越高，回報(bào)率也越高！ 按照你現(xiàn)在的情況，好像是現(xiàn)在定下來想轉(zhuǎn)賣是吧？》 如果產(chǎn)證還沒有拿到，這樣的話直接訂單轉(zhuǎn)讓就行了，也不需要繳稅！ 如果拿到產(chǎn)證了，就按照二手房交易流程去做就行了！ 回答完畢，如果還有疑問請追問， 如果滿意，請采納，謝謝！

  全部3個(gè)回答>
• 問 投資房產(chǎn)學(xué)問有什么 投資房產(chǎn)首選是什么
  答

  購房規(guī)劃是每個(gè)家庭理財(cái)規(guī)劃眾多目標(biāo)中**現(xiàn)實(shí)、**著急也是必須做出的目標(biāo)。絕大多數(shù)人都要靠銀行貸款的方式實(shí)現(xiàn)自己住房的愿望。作為我們每人一輩子中**大的一次消費(fèi)，投資性買房有很多學(xué)問。投資什么樣的戶型**好？多大面積**合適呢？ 面積越小可能更占“便宜” 除了高端住宅租賃市場外，主流市場上的小戶型特別是40～50平方米的**好出租，二環(huán)路內(nèi)的標(biāo)間式小戶型租金大約在1200元左右。對于投資者來說，面積越小，投資的邊際回報(bào)越高，同樣地段甚至同一個(gè)樓盤中，面積少幾個(gè)平方米的戶型可能和面積大幾平方米的租金差不多，因?yàn)樾粜偷淖饪蛯Φ囟闻涮?*敏感，對同一個(gè)社區(qū)內(nèi)的房間朝向、位置、大小等并不是很敏感，投資**根本還是總價(jià)原則。 投資多大面積的小戶型**經(jīng)濟(jì)？ 小戶型投資不能一概而論，現(xiàn)在一些50平方米的小戶型，做成一套后功能性提升很大，無論是出租還是出售會(huì)比一些面積更小的標(biāo)間具有更好的性價(jià)比優(yōu)勢。 70年產(chǎn)權(quán)利率**有優(yōu)勢 目前小戶型為商業(yè)產(chǎn)權(quán)或者住宅產(chǎn)權(quán)兩種，商業(yè)產(chǎn)權(quán)40年住宅產(chǎn)權(quán)70年，后者明顯好賣，因?yàn)槠?*和房貸利率都要低些，**低**兩成利率打7折；而商業(yè)產(chǎn)權(quán)則基本上是**是四成以上，利率沒有優(yōu)惠；另外住宅產(chǎn)權(quán)可以通氣，水電價(jià)格也比商業(yè)產(chǎn)權(quán)低些，這無疑提高了商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型的門檻。

• 問 ??現(xiàn)在買房投資合適嗎?房產(chǎn)投資趨勢如何?
  答

  三、四線城市住房價(jià)格近期沒有明顯變化，投資型需求的購房意愿并不強(qiáng)烈。投資買房，現(xiàn)在是好時(shí)機(jī)嗎？投資買房 現(xiàn)在真的是好時(shí)機(jī)嗎？前期回顧年初以來，在“去庫存”過程中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場逐步回暖。財(cái)經(jīng)縱橫版聚焦“去庫存”新跡象、新問題，推出系列報(bào)道“穩(wěn)健去庫存”，記者分赴不同省份的多個(gè)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，為“去庫存”建言獻(xiàn)策。其中，3月28日《叫停**貸，真能落地嗎？》，解析了**貸的操作過程，直擊相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；4月11日《舉家進(jìn)城，“房”門能否再寬點(diǎn)？》報(bào)道了三、四線城市農(nóng)民工等有購房剛性需求群體的買房難處，引起相關(guān)各方關(guān)注。三、四線城市的投資型購房熱情高嗎？**近幾年房價(jià)相對穩(wěn)定，近來市場雖有回暖，但房價(jià)上升空間仍有限，大部分購房者以自住為主，住宅領(lǐng)域投資型需求較少。尹晴是湖南省株洲市一名**教師，在株洲擁有3套住房。除了自住房以外，一套用來出租，一套閑置，打算等價(jià)格上漲一點(diǎn)后就賣掉。尹晴告訴記者：“現(xiàn)在房子出租挺麻煩的，各種瑣事一堆，租金沒多少，還不夠啰嗦的。今天的房價(jià)跟5年前的水平差不多，照著這個(gè)上漲幅度，房子沒有太大的投資價(jià)值，租金也不高，投資收益率低，購房出租的投資者越來越少了。”尹晴曾經(jīng)也想投資一個(gè)門店，但后來不了了之?！半娚踢@么發(fā)達(dá)，實(shí)體店面的需求減少，商鋪也不好出租，要不就是租完了收不回租金。對我們來說，不管政策怎么變，新的需求不太大了。現(xiàn)在的狀態(tài)是，有購房能力的人沒購房需求，能力不夠的又恰恰有剛需?！痹谥曛蓿褚邕@樣的本地人不少。近年三、四線城市房價(jià)止步不前，澆滅了居民的投資熱情。建設(shè)銀行株洲分行行長賀濤分析，激活購房者投資型購房的**大驅(qū)動(dòng)力就是房價(jià)大幅上漲，其次是房屋租售比的高低。今年1—2月，株洲城區(qū)商品房成交均價(jià)為4905元/平方米，較年初增長7.86%，其中商品房住房成交均價(jià)4275元/平方米，增長2.88%，由于目前株洲市城區(qū)房價(jià)總體不高，自上世紀(jì)90年代中期住房私有化以來，株洲住房均價(jià)平均每年上漲不足200元/平方米，全市商品房住房的租售比為1∶330左右，導(dǎo)致這些年株洲城區(qū)住宅的購房者以剛需及改善性需求居多，購房者投資型購房的意愿不強(qiáng)烈。記者在多地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，正是由于房價(jià)相對穩(wěn)定，普通購房者對房價(jià)的關(guān)注度并不高，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，收入提高程度較慢，投資回報(bào)率不高，市場上的購房多是剛需和首次改善型需求釋放，大部分購房者買房以自住為主，住宅領(lǐng)域投資型需求較少。從目前的熱銷住房戶型也能看出投資需求下滑：株洲中房投資有限責(zé)任公司營銷總監(jiān)袁江說，一般來講，120—130平方米的中大型房子賣得好，這部分需求多數(shù)是改善型。從2015年開始，90—144平方米的戶型**暢銷，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長21.8%?！罢f明房子越買越大，投資用的小戶型銷量越來越少，投資需求下降，從全市來看，投資型購房的比例在5%—10%。”年初以來，三、四線城市房地產(chǎn)市場雖現(xiàn)火爆，但住房價(jià)格沒明顯變化。浦發(fā)銀行長沙分行公司銀行業(yè)務(wù)管理部高級經(jīng)理張琦說：“2015年下半年以來，尤其是今年春節(jié)后，市場成交快速上升并持續(xù)創(chuàng)造新高，但是在去庫存的壓力下，價(jià)格難以出現(xiàn)大幅反彈，上升空間有限。”相比之下，二線城市的投資性購房就更有吸引力。在武漢市漢南區(qū)，知名房企碧桂園開發(fā)的樓盤項(xiàng)目，以低密度的花園洋房為主，吸引了不少外地投資者購買?！胺孔右呀?jīng)賣到了第四期，銷售情況還不錯(cuò)，大多數(shù)都由外地投資客購買，所以小區(qū)的入住率并不高。”售樓處銷售人員介紹，很多外地人買房一是為了投資，二是打算將來養(yǎng)老。前幾年第一期開盤時(shí)，聯(lián)排別墅的價(jià)格每平方米不到4000元，高層住宅價(jià)格還要低一些。這些年房價(jià)呈溫和上漲態(tài)勢，早買的投資者幾年下來肯定是有賺的。武漢恒大地產(chǎn)一位工作人員介紹，他們**近有個(gè)新樓盤要開盤，預(yù)訂的買家中既有本地人購第二套房的，也有外地人的投資性購房?！拔錆h房地產(chǎn)去庫存壓力不大，房價(jià)也屬于穩(wěn)中有升，形勢還是比較樂觀的?！狈康禺a(chǎn)“營改增”能否帶活商業(yè)地產(chǎn)？部分下游企業(yè)可能會(huì)把原來自建辦公樓、廠房的計(jì)劃調(diào)整為購買或租賃商業(yè)地產(chǎn)，享受增值稅抵扣的政策汪輝在湖南省邵陽市經(jīng)營一家園林景觀設(shè)計(jì)公司。此前，公司一直租用辦公場所。去年底，有了些許積累后，公司購置了一處辦公地。說到未來投資置業(yè)的打算，汪輝說：“現(xiàn)在的房子夠用了，近一段不打算再購買更多房產(chǎn)了。房地產(chǎn)市場看不懂，專注于我們的主業(yè)是正途。現(xiàn)在經(jīng)營環(huán)境不好，很多企業(yè)的資金本來就很緊張了，哪里還有錢投資房產(chǎn)?！?月1日國家在房地產(chǎn)等四大行業(yè)將全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場影響多大？“營改增實(shí)施后，將給房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)帶來變化，部分下游企業(yè)可能會(huì)把原來自建辦公樓、廠房的計(jì)劃調(diào)整為購買或租賃商業(yè)地產(chǎn)，從而享受到增值稅抵扣的政策，降低企業(yè)稅收成本?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建教授介紹，此次房地產(chǎn)業(yè)營改增，確定了11%的增值稅率，而房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)會(huì)只減不增，這意味著在房地產(chǎn)業(yè)自身稅負(fù)成本不變的情況下，給銷售的下游企業(yè)增加增值稅抵扣額度，相當(dāng)于10%以上的降價(jià)促銷力度，自然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和去庫存的進(jìn)度，增加下游企業(yè)的購買和租賃需求。胡怡建表示，稅收制度改革本身是中性的，但由營業(yè)稅改為增值稅，客觀上發(fā)揮了增加抵扣鏈條、降低下游稅負(fù)的作用，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，能夠刺激企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的意愿。而根據(jù)營改增的相關(guān)細(xì)則，購買不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的增值稅抵扣額度可以在兩年內(nèi)抵扣完畢，這意味著很多企業(yè)購買辦公用房后的幾年內(nèi)都可以不交增值稅了，企業(yè)當(dāng)然會(huì)增加這方面的投資，對于穩(wěn)增長、穩(wěn)投資都有正面效應(yīng)。山東煙臺國稅部門的調(diào)查顯示，這一政策也確實(shí)提升了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方對市場的信心。位于山東煙臺南部新城的毅德城，建成后將成為整個(gè)膠東地區(qū)規(guī)模**大、業(yè)態(tài)**全的綜合商品交易集散地。毅德控股煙臺項(xiàng)目負(fù)責(zé)人黃文杰介紹：“項(xiàng)目擬投資80億元，總建筑面積達(dá)到280萬平方米，項(xiàng)目運(yùn)行以來總體情況不錯(cuò)，與多家知名企業(yè)簽訂了入住協(xié)議，但是前期房地產(chǎn)市場的相對低迷以及電商沖擊給我們帶來了不小的壓力。”對于營改增后的市場前景，黃文杰比較樂觀：“利好主要在兩方面，一是房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本可以直接從銷售額中減除，建安成本也可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，經(jīng)估算稅負(fù)是下降的。另外，隨著將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，可以預(yù)測，無論是生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)還是金融保險(xiǎn)等服務(wù)業(yè)，對投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情肯定會(huì)增加?！焙ㄅe例說，像這次同屬于營改增范圍的金融業(yè)，大部分銀行、保險(xiǎn)公司目前采取自建或租賃經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的模式，營改增后，金融業(yè)自身經(jīng)營繳納6%的增值稅，而購買辦公用房可以享受11%的增值稅抵扣額度，很多銀行網(wǎng)點(diǎn)可能會(huì)逐步考慮投資購買辦公用房，原有的租賃用房也會(huì)享受到稅收抵扣，從而增加金融業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的積極性，加快現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程。光大銀行煙臺分行副行長張永軍表示：“目前我們的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以租賃形式為主，全行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的比例也很小，主要原因就是購持商業(yè)地產(chǎn)成本過大。把不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍的政策對我們吸引力是很大的，甚至有可能改變現(xiàn)有的銀行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營模式?！痹趺醇ぐl(fā)投資型需求去庫存？去庫存的核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，吸納人口。應(yīng)優(yōu)先滿足剛性需求和改善型需求，合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量，構(gòu)建理性的房地產(chǎn)市場如何通過投資型需求去庫存？“在三、四線城市，依靠投資型需求去庫存不易。目前三、四線城市庫存壓力大，主要就是因?yàn)槿丝诹魅氩蛔悖坏┤丝谏?，對投資型房產(chǎn)的租賃需求自然會(huì)更稀缺。通過刺激投資型需求，提升租賃需求的辦法去庫存，此路難通?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。記者通過調(diào)查了解到，目前三、四線城市常住人口絕大多數(shù)都在100萬以下，消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。商業(yè)發(fā)展水平相對落后，加之經(jīng)濟(jì)增長和居民消費(fèi)能力有限，本地商家和外地品牌難以支撐多個(gè)大體量商業(yè)體的生存，因而商業(yè)地產(chǎn)租賃也發(fā)展不足。張大偉分析，首先，去庫存的核心還是人口，人口的核心是產(chǎn)業(yè)，沒有人口增加的去庫存就是竭澤而漁。三、四線城市關(guān)鍵是要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)增加第三產(chǎn)業(yè)比重，增強(qiáng)對人口的吸納能力?！捌浯危瑳]有**空間就沒人買房，所以還是要降低購房成本，讓房產(chǎn)有投資價(jià)值。”張大偉說，降成本不是降**，而應(yīng)當(dāng)降按揭成本，這樣風(fēng)險(xiǎn)才不會(huì)累積。但現(xiàn)在出現(xiàn)了不少降低購房**而利率卻沒下降的情況，風(fēng)險(xiǎn)很大，未來還是要引導(dǎo)銀行降低按揭貸款利率。增強(qiáng)三、四線城市的吸引力，增加人口流入才能從根本上消化房地產(chǎn)庫存。賀濤分析，2015年下半年以來，一線城市房市明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三、四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。造成這種現(xiàn)象的主因是：三、四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，公共配套資源不足，很多三、四線城市富裕階層，為了兒女**和老人醫(yī)療正在向二線城市遷移，因此，三、四線城市要通過增強(qiáng)對周邊人口的吸引力來消化庫存，包括促進(jìn)三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市綜合競爭力，擴(kuò)大農(nóng)民工就業(yè)崗位，讓進(jìn)城農(nóng)民工買得起房。另外，要在公共服務(wù)方面做到全覆蓋，比如農(nóng)民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問題要解決等。在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，投資型購房者大多受市場情緒影響，喜歡追漲殺跌，導(dǎo)致市場忽冷忽熱，反過來會(huì)刺激房地產(chǎn)商的無序、非理性開發(fā)建設(shè)，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存壓力較大的部分。未來要真正發(fā)展成一個(gè)自我良性運(yùn)行的健康市場，還是要優(yōu)先滿足、鼓勵(lì)剛性需求和改善型需求，合理調(diào)整開發(fā)商數(shù)量，加快房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)定房價(jià)。在理性的市場中，剛性需求和投資型需求購房者，就可以根據(jù)自身情況理性判斷決策，讓改善型需求不再觀望，也打消投資型需求跟風(fēng)追漲的傾向。

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• 問 得投資的房產(chǎn)合適嗎 投資房產(chǎn)的條件有什么
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  2015年即將過去，2016年房價(jià)會(huì)漲嗎？預(yù)備在2016年進(jìn)行房產(chǎn)投資的購房者注意了，你知道什么類型的房產(chǎn)更值得投資嗎？ 1、性價(jià)比**高——公寓 據(jù)各方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房產(chǎn)投資，公寓式**據(jù)投資潛力的投資類型。世界各地許多城市的公寓都在溢價(jià)出售，主要推動(dòng)力就是一直猛漲不跌的租金。 2、商業(yè)地產(chǎn)——土豪們的**愛 酒店的投資潛力排在第2位。時(shí)至今日，酒店從現(xiàn)金經(jīng)濟(jì)增長中或以很大，盡管在經(jīng)濟(jì)衰退期間酒店業(yè)曾受到極大的影響。 3、消費(fèi)力驚人——學(xué)生公寓 排在第3位的是學(xué)生公寓。年輕人口是這一市場部分獲得成功的保證。學(xué)生公寓總是會(huì)有購買需求，一直以來都是處于“賣方市場”。 4、熱受追捧——購物中心周圍的房產(chǎn) 人人都需要就餐或者購物的地方，因此零售店周邊房產(chǎn)繼續(xù)“被熱烈追捧”。 5、上班族永遠(yuǎn)需要——中央商務(wù)區(qū)的辦公大樓 與其他房產(chǎn)類型相比，辦公大樓具備更強(qiáng)勁的增長趨勢。以美國來說，2015年上半年總體增長達(dá)到12&左右，是近年來從沒有出現(xiàn)過的**大增長幅度。 6、工業(yè)純投資——工業(yè)倉庫 專家認(rèn)為所有的房屋建造活動(dòng)將會(huì)導(dǎo)致工業(yè)倉庫的需求量增加。

• 問 房產(chǎn)投資時(shí)選擇戶型有哪些講究，如何影響投資回報(bào)？
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  戶型影響租金和轉(zhuǎn)手，選對戶型，收益翻倍。

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