相關(guān)問題

• 問 如何規(guī)避公攤面積的風(fēng)險(xiǎn)？
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  我聽說，買房時要注意公攤面積，這個好像挺重要的。好像是說，公攤面積太大的話，實(shí)際使用面積就小了。我也不是很清楚，但我覺得還是得多問問，多看看，別被忽悠了。

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• 問 公攤面積中有什么風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避公攤面積中的風(fēng)險(xiǎn)
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  購房過程中，總是會被各種各樣的面積搞得暈頭轉(zhuǎn)向，不知如何計(jì)算和處理。尤其是令人頭疼的公攤面積。公攤面積的計(jì)算看起來十分簡單，但實(shí)際上，購房者在購買的過程中，對于計(jì)算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù)是不得而知的，因而公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)也沒辦法算出。 自己購買的房子到底要公攤多少都是以發(fā)展商說了算。在這樣一種購房者和發(fā)展商信息獲得不對等的情況下，購房者的知情權(quán)根本得不到體現(xiàn)，因此，關(guān)于公攤面積的糾紛不斷。 公攤面積怎么算 公攤面積既然公攤到每個業(yè)主身上了，所有權(quán)當(dāng)然屬于所有業(yè)主。然而，問題在于開發(fā)商總不愿明明白白地公示哪些公有面積已經(jīng)用于公攤，購房者就無從知道哪些公用面積是屬于業(yè)主所有，哪些是開發(fā)商的，就更無從講到所有權(quán)和使用權(quán)了。正因?yàn)檫@樣，開發(fā)商鉆空子的機(jī)會也多了，購房者落入陷阱的機(jī)會變多。 三招教您規(guī)避公攤面積中的風(fēng)險(xiǎn) 新版的《商品房買賣合同》中有附件標(biāo)明了"公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明"，但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成，具體數(shù)據(jù)仍不確定，所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性。這里我們總結(jié)了幾招，提供給購房者參考。 第一招：索取公攤數(shù)據(jù) 在簽訂購房合同時，可以讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。 第二招：查閱有關(guān)資料 業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如**終設(shè)計(jì)圖紙或者**終設(shè)計(jì)方案、**終面積測量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。 第三招：在購房合同中約定公攤面積 《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二"有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明"中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。 萬一真的發(fā)生了糾紛，唯一的選擇就是訴之法律，避免浪費(fèi)不必要的人力和精力。當(dāng)然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監(jiān)督力度的不斷加強(qiáng)，發(fā)展商誠信意識的不斷增強(qiáng)，普通購房者的權(quán)益能得到更好的保障。  有了這三招，購房者在購買房屋的過程中，對于公攤面積的相關(guān)問題，應(yīng)該可以得到很好的解決。如果您實(shí)在是看不懂，**好請律師隨同，在購房交易過程中，出現(xiàn)的所有問題，都會得到法律的保障。

• 問 ??房屋公攤面積怎么算?如何規(guī)避公攤面積風(fēng)險(xiǎn)?
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  一、公攤面積怎么計(jì)算？房屋的公攤面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的梯間等公共用房設(shè)施面積加上外墻水平投影面積的一半。比如說電梯井、設(shè)備間、變電室、管道井、樓梯間、公共門廳過道和共用墻體等。對廣大購房者來說，公攤面積的算法簡單理解就是“商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積”。哪些面積不計(jì)入公攤面積？1、作為人防工程的地下室不計(jì)入公攤。2、高層低于2.2米的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層不計(jì)入公攤。3、利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的房屋不計(jì)入公攤。4、與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫不計(jì)入公攤。5、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋、房屋天面上屬 性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房不計(jì)入公攤。6、小于2.2米的部位，不計(jì)算建筑面積。7、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，露臺不計(jì)算建筑面積。二、公攤面積越小越好嗎？目前國家只規(guī)定共有面積分?jǐn)傁禂?shù)的有關(guān)計(jì)算原則和方法，但并沒有規(guī)定分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算結(jié)果和大小范圍。根據(jù)業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，一般7層樓以下的多層建筑分?jǐn)偮蚀蟾艦?0%～15%，帶電梯的小高層分?jǐn)偮蕿?7%～25%，而高層樓分?jǐn)偮蕜t為20%～30%，還有一些別墅的分?jǐn)偮蕿?%~8%，其中獨(dú)棟別墅幾乎沒有奮公攤買面積。雖然說公攤數(shù)越大所購房屋的使用面積會越小，但其實(shí)公攤并非越小越好，如果過小即意味著配套公共設(shè)施規(guī)模的縮減，從而影響住宅品質(zhì)。而一般公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也會越大，同樣樓層如果越高，隨著電梯及消防等公共設(shè)施的增多公攤面積也會越大。小編還要提醒廣大購房者，市場上宣稱的所謂“零公攤”一般多為噱頭，一般是將贈送面積算入建筑面積從而計(jì)算出0公攤。三、如何規(guī)避公攤面積的風(fēng)險(xiǎn)？實(shí)際購房過程中買房人為了放心，可以通過以下三種方法規(guī)避公攤面積不必要的風(fēng)險(xiǎn)：1、決定購房前，買房人可以向開發(fā)商索要公攤數(shù)據(jù)；2、買房人也可以索要建筑設(shè)計(jì)圖讓建筑專業(yè)人士計(jì)算；3、買房人應(yīng)該和開發(fā)商就公攤面積在購房合同中進(jìn)行約定，從而有效保護(hù)自己的權(quán)益。

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• 問 如何避免公攤面積的風(fēng)險(xiǎn)
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  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商應(yīng)明確公攤面積的計(jì)算方法和比例。購房者應(yīng)要求開發(fā)商提供公攤面積的詳細(xì)說明，并在合同中明確約定。政策規(guī)定公攤面積不得超過總建筑面積的一定比例，具體比例各地有所不同。

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• 問 ?? 如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
  答

  物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn).建立相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案來防范風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對緊急事件,也可以購買相應(yīng)的物業(yè)管理范疇的保險(xiǎn)。

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• 問 如何更好的規(guī)避期房購買風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  入是很正常的，但是合同中必須規(guī)定誤差多少，超過誤差范圍如何賠付?！痹擃檰柦榻B。包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元、總價(jià)多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延，如果無意外情況而延期交房，房企應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任。物業(yè)管理?xiàng)l款以及一旦出現(xiàn)糾紛的解決方式，如選擇訴訟還是仲裁?！澳壳暗馁彿亢贤蠖际亲〗ㄎl(fā)布的統(tǒng)一范本，基本不會有大的漏洞或者說故意設(shè)置的消費(fèi)陷阱。但在細(xì)節(jié)上，消費(fèi)者仍然需要仔細(xì)審核，在購房前明確各自責(zé)任和義務(wù)?！痹擃檰栒f。

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